El reto habitacional

El Gobierno central ha basado hasta ahora su política de vivienda en manejar la escasez, señala un informe de la Cambra de la Propietat

Mientras que los colectivos en defensa del derecho a la vivienda, como el Sindicato de Inquilinas, defienden la regulación como vía para paliar los déficits del mercado, el sector inmobiliario pone el énfasis en la necesidad de ampliar la oferta de pisos. Como en otras tantas cuestiones, la virtud probablemente está lejos de los extremos: controlar los excesos mientras se impulsa la construcción.

Pero entre los propietarios y especialistas en la vivienda cunde la idea de que el Gobierno central se ha ocupado de momento más de lo primero que de lo segundo. Las nuevas normas en materia de vivienda, numerosas y polémicas, han protegido a quien ya está dentro de una vivienda, aunque no han solucionado la crisis de acceso porque la escasez, sobre todo en el mercado del alquiler, persiste. Es la conclusión de un nuevo informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona que analiza la producción legislativa sobre vivienda del Ejecutivo.

De las 47 normas aprobadas con rango de ley sobre vivienda, el 85% son decretos leyes

El trabajo destaca que la hiperproducción normativa ha enredado al sector y lamentan la “inseguridad jurídica” que, a su juicio, han traído los diferentes proyectos de ley. En total, el Gobierno ha aprobado 47 normas con rango de ley en materia residencial entre junio del 2018 y octubre del 2026. De estas, 40 han sido reales decretos leyes (el 85%), situando a la ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda como la única ley de objeto exclusivo aprobada en todo el periodo.

Esta acusada dependencia del decreto y la aritmética parlamentaria ha provocado que el Congreso haya derogado siete decretos de vivienda. “Esto ha generado inseguridad jurídica, algunas normas han estado en vigor solo 24 o 48 horas”, señala Òscar Gorgues, gerente de la Cambra y autor del informe.

Hasta 21 normas se han destinado a suspender desahucios, y 18, a regular los arrendamientos (duración y topes de renta), mientras que siete decretos se han orientado a la oferta asequible y la financiación. Así, la paralización de desahucios nacida en el 2020 con una previsión inicial de seis meses se ha prorrogado 14 veces durante casi seis años. A su vez, los límites de precios fijados en la ley de Vivienda afectaban en septiembre del 2026 a 317 municipios, de los que 271 se concentran en Catalunya.

Por otro lado, aunque el Tribunal Constitucional avaló los topes de renta y la definición de gran tenedor, anuló por invasión de competencias autonómicas la regulación estatal detallada de la VPO y los parques públicos.

El trabajo destaca también que el Ejecutivo evalúa sus metas en “viviendas movilizadas” (término heterogéneo que suma entregas con proyectos iniciales). De las 183.000 viviendas públicas prometidas, constan 120.479 “movilizadas”, sin detallar cuántas están concluidas ya.

Entre tanto, la percepción social del problema no ha dejado de escalar. Si en mayo del 2018 la vivienda solo preocupaba al 2,2% de la población en el CIS, en mayo del 2026 escaló al 48,8% como primer problema nacional. Como advierte el Banco de España, el desajuste entre creación de hogares y edificación continúa ensanchándose por la falta de suelo y las trabas urbanísticas.

En este sentido, la Cambra concluye que intervenir el parque existente no soluciona el déficit si no se acompaña de más suelo urbanizado, marcos legales estables y cooperación entre diferentes capas de la administración.

En esta nueva etapa, sin embargo, el Gobierno ha puesto el énfasis en la movilización de vivienda, con el proyecto Casa 47 o nuevas partidas económicas anunciadas en los últimos días. En Catalunya, la comunidad con una mayor intervención de la vivienda, la Generalitat ha puesto en marcha el plan 50.000 y trabaja para acortar los trámites de promoción y construcción.