Wärmewende : Genossenschaften ärgern sich über Sanierungsauflagen
Der Wohnungsbedarf wächst: Kleinere Baugenossenschaften wollen mehr bauen und sanieren. Was hindert sie?
Die Wohnsiedlung ist in die Jahre gekommen. Endlich soll sie saniert und sogar zu einem sozialen, ökologischen Quartier umgewandelt werden. Vor dieser Mammutaufgabe steht gerade die Baugenossenschaft Münster, die in Stuttgarts kleinstem Stadtbezirk neu baut. Im ersten Bauabschnitt sind rund 70 neue Wohnungen geplant, sagt Michael Rosenberg-Pohl, der geschäftsführende Vorstand. Dieser erste Bauabschnitt kostet rund 30 Millionen Euro.
Rund 17,2 Millionen Euro kommen davon von der Kreditanstalt für Wiederaufbau und der L-Bank. Der Rest wird über Eigenmittel finanziert. „Wir können so viel nur finanzieren, weil wir den Bestand konsequent erhalten und laufend schrittweise saniert haben“, sagt er.
Die ersten Wohnungen sollen nach den Sommerferien in den kommenden Jahren bezogen werden. Das Bauvorhaben gehört zum Projekt „Zukunft Münster 2050“, das im Zuge der Internationalen Bauausstellung 2027 realisiert wird. Statt auf Fernwärme setzen die Bauherren auf eine Großwärmepumpe auf dem Dach, die die Stadtwerke Stuttgart betreiben werden. Der Ökobilanz wegen.
Bauen Genossenschaften mehr Wohnraum?
Die Baugenossenschaft hat aktuell 645 Wohnungen im eigenen Bestand und zählt somit zu den eher kleineren in Deutschland. Insgesamt gibt es etwa 2000 Wohnungsbaugenossenschaften, die rund 2,2 Millionen Wohnungen bewirtschaften. In ihnen finden rund fünf Millionen Menschen ein Zuhause.
Die Energiewende stellt sie vor Herausforderungen. „Für kleine Wohnungsgenossenschaften ist eine vollständige Transformation des Bestands in kurzer Zeit meist weder finanziell noch organisatorisch realistisch“, sagt Rosenberg-Pohl. Erfolgversprechender sei ein langfristiger Klimapfad mit aufeinander aufbauenden Maßnahmen. So könnten sie ohnehin notwendige Instandhaltungen an Fassaden, Dächern, Leitungen oder Heizungsanlagen mit energetischen Verbesserungen verbinden.
Die Wärmeversorgung war für den Schwaben der erste zentrale Stellhebel gewesen. Der Wechsel hin zu Fernwärme oder anderen zentralen Versorgungssystemen sei insbesondere bei älteren Gebäuden häufig ein wichtiger erster Schritt gewesen. „Er ersetzt allerdings nicht automatisch die weitere Reduzierung des Wärmebedarfs durch Dämmung, Fensteraustausch, hydraulischen Abgleich und eine optimierte Betriebsführung.“
Während es in Stuttgart mit der Umstellung ohne größere Schwierigkeiten geklappt hat, steht die Wohnsiedlungsgemeinschaft Neue Heimstätte in Augsburg noch vor einem Kraftakt. Der geschäftsführende Vorstand Jochen Plunger weist darauf hin, dass das Hauptwohngebiet im Wärmeplan der Stadt Augsburg als „Prüfgebiet“ ausgewiesen sei. „Das bedeutet: Wir wissen derzeit noch nicht verlässlich, welche künftige Energieversorgung durch den städtischen Versorger angeboten wird – oder ob überhaupt eine entsprechende Lösung kommt.“
Wärmewende im Praxistest
In der Praxis sei die Wärmewende oft deutlich komplizierter, als es zunächst klinge. Gerade ältere Gebäude haben ihre baulichen Besonderheiten, sagt er. „Nicht jede Technik lässt sich überall einfach einbauen, und manchmal setzen Leitungen, Platzverhältnisse oder die vorhandene Infrastruktur Grenzen.“
Plunger verwaltet im Bestand aktuell 666 Wohnungen. An das Thema Neubau denkt er gerade nicht. Das hat einen einfachen Grund: „Unser letzter Neubau mit 21 Wohnungen wurde vor rund vier Jahren fertiggestellt.“ Aktuell sei trotz vorhandener Grundstücke kein weiterer Neubau geplant. Der Grund dafür sei vor allem die derzeitige Kostensituation.
„Viele Menschen bleiben also lange in ihrer Wohnung“
Unter den aktuellen Rahmenbedingungen sei es sehr schwierig oder unmöglich, neuen bezahlbaren Wohnraum wirtschaftlich darzustellen. Die Nachfrage nach Wohnungen bei Baugenossenschaften ist seit Jahren konstant hoch. Rosenberg-Pohl berichtet, dass auf eine Wohnung aktuell 300 Bewerber kommen und zehn zur Besichtigung eingeladen werden. Im Verhältnis kommen wenige Genossenschaftswohnungen auf den Markt. Die Fluktuation ist seit Jahren rückläufig, sagt Plunger. „Viele Menschen bleiben also lange in ihrer Wohnung.“
Matthias Zabel vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW sieht wachsenden Bedarf. „Wohnungsgenossenschaften werden zunehmend als gute Möglichkeit wahrgenommen, sich langfristig bezahlbaren Wohnraum zu sichern“, sagt er. Die Nutzungsentgelte, die Genossenschaftsmitglieder für ihre Wohnungen zahlen müssen, liegen im Durchschnitt in der Regel unter den marktüblichen Mieten. Im bundesweiten Durchschnitt lag das zu zahlende Nutzungsentgelt bei Wohnungsgenossenschaften im Jahr 2024 bei 6,32 Euro je Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete der Baugenossenschaft in Stuttgart betrug im Jahr 2025 den Angaben zufolge rund zehn Euro je Quadratmeter. Gemäß dem Mietspiegel lag sie bei zwölf Euro im vergangenen Jahr.
Rosenberg-Pohl muss sich oft mit dem komplizierten Baurecht und seinen zahlreichen Vorschriften befassen. In dem einen oder anderen Fall sorgt der Brandschutz dafür, dass umgeplant werden muss. Als ein Beispiel nennt er, dass bei einem neuen Vorhaben eine Zweizimmerwohnung und eine Dreizimmerwohnung zu einer Fünfzimmerwohnung zusammengelegt werden mussten, um die Vorschriften zu erfüllen. In einem anderen Fall habe der Stellplatznachweis zu Verzögerungen geführt. Das sind für ihn aber Kleinigkeiten, die man hinnehmen muss. Alltagsgeschäft eben.
Seine Kollegen berichten von ähnlichen Schwierigkeiten. Plunger fordert verlässliche Förderprogramme, damit Genossenschaften schneller sanieren können. „Wir müssen Investitionen über viele Jahre planen können“, sagt er. Klimaschutz und bezahlbares Wohnen gehörten zusammen. Wenn die Politik möchte, dass im Bestand schneller modernisiert werde, müssten Förderung, gesetzliche Vorgaben und Finanzierung besser ineinandergreifen.
Für Sabine Schäfer, ebenfalls vom GdW, führen aktuell Materialengpässe und Lieferkettenprobleme zu Verzögerungen. Mehr als zwei Drittel der Wohnungsunternehmen müssten Modernisierungsvorhaben und energetische Sanierungen derzeit zurückstellen oder sogar aufgeben, was den Sanierungsstau weiter vergrößere.